Недвижимость Болгарии > Информация

Информация

Оформление недвижимости в Болгарии

Процедура покупки недвижимости в Болгарии
Болгария имеет либеральные законы по отношения иностранных инвестиций. По Болгарской Конституции и Законодательству иностраные граждане и компании могут приобретать недвижимое имущество лично или через местных уполномоченных лиц. Физические бица могут приобрести только здания или часть здания, без земли. Если Вы иностранный гражданин и желаете приобрести земельный участок, или дом с прилежащим к нему двором,в этом случае Вам необходимо зарегистрировать фирму в Болгарии. Процедура регистрации фирмы займет приблизительно 14 - 30 дней. Капитал фирмы может быть 500 лева.

Процесс покупки
- После того как выбран желанный дом, оплачивается бронировочный сбор в размере 1000 - 1500 евро, для брони недвижимого имущества.
- Наши адвокаты проверяют все документы соответного имущества и составляют предварительный договор. При его подписании оплачивается первый взнос, который обыкновенно равняется 10-30 % от стоимости соответственного имущества /процент варирует в зависимости от того построено ли имущество или это "зеленая" инвестиция/
- После того как все взносы по оплате имущества полностью осуществлены, недвижимое имущество нотариально передается новому владельцу и выдается Нотариальный Акт.

Когда покупка недвижимости осуществляется на фазе строительства, Нотариальный Акт выдается при завершении объекта.

Предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества является соглашением между продавцом и покупателем. Договор содержит основные елементы окончательного договора /данные продавца и покупателя, данные недвижимого имущества, цена, сроки и т.д./. Предварителный договор купли-продажи недвижимого имущества не передает право собственности. С предварительным договором только удостоверяется обязанность, что в будующем будет заключен окончательный договор - Нотариальный Акт, с которым передается право собственности недвижимого имущества.
Предварительный договор обязательно должен быть составлен в письменном виде. При подписывании предварительного договора покупатель оплачивает продавцу задаток, приблизительно 10 % от стоимости недвижимого имущества.

Подводные камни при покупки недвижимого имущества

Проверка тяжестей недвижимого имущества
Перед нотариальной передачей у нотариуса, необходимо в службе вписываний осуществить проверку по отношению тяжестей недвижимого имущества. Если недвижимое имущество имеет тяжести, с продажей они переходят к новому собственнику и он становится ответственый за ними.

Может ли быть продано ипотекированное имущество?
Возможно осуществление продажи ипотекированного имущества. Покупатель должен быть ознакомлен с условиями ипотечного договора и сам должен оценить как ему поступать. Возможны два варианта:
- Покупатель погашает кредит и ипотека вычеркивается из нотариальных книг, после чего происходит передача по сделке у Нотариуса и продавец получает оставшуюся сумму.
- Покупатель берет на себя выплату кредита на определенный в договоре срок. В этом случае заключается договор между ним и кредитором.

Может ли быть продано имущество, если оно является совместной собственностью?
Имущество, которое является совместной собственностью может быть продано. Существуют две возможности:
Первый вариант. Если все собственники данного имущества желают его продать и было достигнуто согласие по отношению цены, они должны обратиться к Нотариусу и подтвердить свое согласие продавать. Возможен и такой вариант, чтоб не тратить ценное время, заверяется нотариально доверенность на одного из собственников, который будет представлять остальных в процессе организации сделки и ее завершение у Нотариуса.

Второй вариант. Если кто-нибудь из собственников не желает продавать, недвижимое имущество не подлежит продажи. В этом случае один из собственников, который желает продать свою идеальную часть от имущества должен сначало ее предложить другим собственникам и по цене, по которой будет продавать. Если от них будет получен в письменном виде отказ на покупку его доли, он может выставить ее на рынке недвижимости. При условии, что продавец-собственник продаст свою идеальную часть по цене ниже чем была предложена друтим собственникам, то они могут предъявить иск для прекращения сделки.

Необходимые документы при "зеленой" покупке
Строительные документы
Если строительный предприниматель попросит у Вас оплатить сумму в "зеленой" покупке, т.е. перед началом строительства, самый хороший совет, который Вам может быТь дан, это отказаться. Принятые стандарты следующие:
- строительство в начальном стадии - оплачивается преоплата в размере 10 % от стоимости жилья
- при получении Акта 14 /Документ, удостоверяющий, что здание находится на стадии грубого строения. Акт 14 является важным, т.к. показывает, что с этого момента реализировано право на строение и является предметом разпоредительных сделок право собственности отдельных объектов здания. Вместе с актом констатации выдается и удостоверение администрации муниципалитета по ст. 181, ал. 2 Закона об устройстве территории /ЗУТ/ - оплачивается первый взнос в размере 30 % от суммы

- при получении Акта 15 /Документ, удостоверяющий что здание полностью завершено. С выдачей Акта 15 осуществляется передача строения и строительной документации от строителя возложителю. Содержит ряд документов, удостоверяющих совершение строительных деятельностей/ - оплачивается взнос в размере 30 %

- при получении Акта 16 /Является разрешением на эксплоатацию. Акт 16 выдается после того как будет установлено, что строительство полнастью завершено и согласовано с одобренным инвестционным проектом/ - оплачивается последний взнос в размере 30 %.

Нотариальный акт это нестроительный документ, но едва после его получения Вы становитесь полноправным владельцем жилья. Нотариальный ак может быть выдан предварительно, с суперфикцией, т.е. Вы переуступаете право на строительство, или после завершение строительных работ. Первый вариант обходится дешевле. Документы собственности выдаются чаще всего через день, а в Софии - в течение двух недель.

Необходимые документы при покупке
Документы для покупки

Физическим лицам, которые покупают недвижимое имущество в Болгарии необходим только паспорт или личная карта. Все остальные документы составляются при заверке сделки у нотариуса.
На первом месте не надо забывать, что при покупке недвижимого имущества необходимо согласие супруга или супруги, которое заполняется в присуствие нотариуса. Это может быть сделано лично или через уполномоченное лицо.

Заполняются также Декларация гражданского состояния и семейного положения, Декларация о присхождении денег /нет такой необходимости приносить справки, подтверждающие Ваши доходы/, Декларация о том, что у Вас нет непогашенных, подлежащих принудительному исполнению задолженностей по налогам, пошлинам и обязателному здравоохранению.

При продаже имущества продавец должен иметь следующие документы:

1. Документ собственности (нотариальный акт или другой документ, удостоверяющий собственность);
2. Паспорт (личная карта, паспорт);
3. Налоговая оценка имущества (устанавливается налоговой службой);
4. Эскиз имущества (если предметом сделки является земельный участок);
5. Протокол деления имущества (если производилось деление имущества);
6. Удостоверение, что имощество не принадлежит муниципалетету (единствено к сделкам с земельными участками, выдается отделом "Муниципальная собственность");
7. Удостоверение, что здание построено согласно одобренному архитектурному плану (необходимо только при положении, что в здании осуществлено строительство, которое не указано в нотариальном акте);
8. Удостоверение о наследниках (если требуется);
9. Доверенность (требуется, если продавец не может присуствовать во время организации и проведения сделки и уполномочил другое лицо);
10. Другие документы в зависимости от особенностей имущества, например, свидетельство о рождении, свидетельство о браке и т.д.)

Проверка тяжестей за имуществом.

Перед осуществлением сделки у нотариуса необходимо в службе вписываний проверить по отношению тяжестей за имуществом. Если за имуществом имеются тяжести, при продаже они переходят к новому собственнику и он несет ответственность за них.

Для более подробной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашими консультантами:

info@properties-contact.com